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購入・売却の方へ

売却あんしんガイド

売却までの流れ

売却の相談

□売却理由の確認

□売却時期・条件の確認

□売却時の諸費用の確認

□その他事項について確認

 

不動産調査・価格査定の依頼

□物件の事前調査

□査定書の作成

□売却価格の決定

 

不動産会社に仲介を依頼(媒介契約の締結)

□媒介契約内容の確認

□媒介契約に付随する諸確認

 

販売活動

□指定流通機構
 (レインズ)登録

□インターネット広告
  ・ホームぺージ
  ・ポータルサイト

□新聞
 フリーペーパー紙広告

□ポスティングチラシ
 ダイレクトメール

□店頭・店内
 ディスプレイの掲示

□当社賃貸管理物件の
 入居者様、オーナー様への
 アプローチ

※募集媒体については
 当社判断にて
 おこなわせて頂きます

 

活動状況の報告

□定期的に販売活動の状況を書面にて報告

 

購入申込

□購入申込後、
 購入希望者と
 契約条件等の交渉

□契約の事前準備

□売渡承諾書の記入・捺印

□売買契約書
 重要事項説明書の作成

 

売買契約の締結

□売買契約書の
 内容確認・署名・捺印

□重要事項説明書の
 内容確認・署名・捺印

□手付金の受領

□契約諸条件に関する手続き
 (不動産引渡しの準備)
 <実測・解体・家財処分等>

 

代金決済および引渡し

□登記済権利証
 (登記識別情報通知書)
  ・印鑑証明書
  ・実印等準備

□残代金等の受領

□売却不動産の引渡し

□所有権移転登記

□住民票

□身分証(免許証など)

 

確定申告

□はお客様の主立った流れです

 

01売却の相談CONSULT ABOUT SELL

まずは気軽に相談

不動産売却は一生のうちで数少ない出来事です。安心してスムーズな売却ができるように、まずは売却する目的を明確にすることが大切です。それから、売却する時期・条件を整理して売却の流れをしっかりと把握しましょう。

かかる費用を把握

不動産売却には、費用がかかります。売却価格から、諸費用(+税金)を引いたものが、手取額となります。

売却時の諸費用

仲介手数料 売買価格の3%+60,000円(税別)(売買価格400万円超の場合)
登記関係費用
(登録免許税・司法書士報酬)
住所変更・抵当権抹消等
譲渡所得にかかる税金
(所得税・住民税)
詳細は担当者へお尋ね下さい
売買契約時の印紙代
(収入印紙)
売買価格によって異なります

※上記費用のほかに、住宅ローンの返済、測量費用、リフォーム費用、建物解体費用、引越し費用等がかかる場合があります。

マイホームを売却した場合、3,000万円まで特別控除が適用されます

マイホーム(居住用財産)を売却した場合、譲渡所得から最高 3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその屋敷や借地権を売る事が適用条件となります。以前住んでいた家屋や屋敷等の売却の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する事が条件となります。
※その他適用条件あり

 

売却前に概算手取額を計算

希望価格で売却した場合の売主様の手取額を算出します。買替えなどの場合は、トータルな資金計画もいたします。お気軽に担当者へお問合せください。

※各種費用、税金に関しては概算費用ですので、一応の目安としてご覧ください。
※税に関する詳細は税理士もしくは税務署へお尋ねください。
(福井税務署 TEL.0776-23-2690 自動音声でご案内します)

 

02事前調査・価格査定の依頼PRELIMINARY SURVEY & PRICE APPRAISAL

現状整理ができたら、査定を依頼

簡易査定 すぐに売却するわけではないが、今現在のおおよその価格が知りたい方。
訪問査定 具体的に売却を検討中で、より正確な査定価格を知りたい方。
お客様との面談で売却希望条件を伺い、現地調査のうえ査定価格を算出します。

事前調査を依頼

売却が具体化してきたら、早速事前調査開始です。適性価格をご提案するために、不動産の個別要因をお調べします。不動産そのものの調査、複雑な権利関係、法令上の制限や地域特性等、安全な取引のために欠かせない調査をしっかりと行います。

物件のこと

広さ、間取り、眺望、築年数、建物・設備のグレード、
メンテナンス状況、管理組合の運営状況(マンションのみ)等

環境のこと

住環境、交通利便、近隣施設、道路の広さ、設道状況 等

権利のこと

所有権、抵当権、賃借権、地上権、地役権 等

法令のこと

建築基準法、都市計画法 等

設備のこと

電気、上下水道、ガス等のライフライン

上記のような調査を行うと同時に、環境のこと・原価法・収益還元法で査定を行っています。

査定価格・売出価格のご提案

事前調査を元に、お客様に査定価格をお知らせいたします。また、査定価格を元に売出価格のご提案をいたします。

 

03媒介契約の締結TO CONCLUDE MEDIATION CONTRACT

媒介契約の種類と違い

媒介契約には、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、以下の3種類があります。なお、専属専任および専任契約は3ヶ月以内となり、それ以降は売主様からの申し出により再契約することが可能です。

  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
 
  売主様は依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の仲介を依頼すること、ご自身で見つけた買主との取引が出来ません。 売主様は依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて不動産売買の仲介を依頼することが出来ません。 売主様は複数の宅建業者に重ねて依頼することができます。
複数業者との契約 × × ×
売主様自ら発見した
相手との取引
×
指定流通機構への
登録義務(レインズ)
5営業日以内 7営業日以内 なし
業務処理状況の
報告義務
1週間に1回 2週間に1回 なし
それぞれの
デメリット
  • 窓口が1社だけなので、依頼した不動産会社への依存度が高くなってしまう。従って、信頼できる不動産会社選びを行う必要がある。
  • 一般媒介に比べて全体の広告量が少なくなる場合がある。
  • 悪意がある不動産会社だと売却情報を隠される事がある。
  • 複数の会社に依頼する事により居住中の場合は内覧の調整が大変。 (複数社からの内覧希望があった場合)
  • 各社どのような販売活動をしているのかがわかりにくくなる。(不動産会社に報告義務なし)
それぞれの
メリット
  • 不動産指定流通機構(レインズ)へ物件情報を登録する義務がある。
  • 不動産会社から販売活動状況の報告が定期的に あり、安心できる。
  • 専属の不勤産会社に全ての情報が集まるので、状況が把握しやすく、手間が少ない。
  • 不動産会社が売主様と1対1でお付き合いしますので、親身になって活動してくれる。(申込受領後も焦らずじっくり交渉する事ができる)
  • 複数の会社に依頼出来るので全体としての広告量は増える。

※不動産売買経験が豊富で時間に比較的余裕のある人は一般媒介、 初めて、もしくは2回目の売却であれば専任媒介契約をおすすめしております。

04販売活動SALES PROMOTION

販売活動の種類

媒介契約の締結後は、物件それぞれの特性や流通性を考慮した上で、適切と判断した販売計画と広告計画をご提案し、販売活動を行います。

対外的な広告宣伝活動

  • 自社HP
  • レインズ
  • SUUMO
  • at home
  • 折込チラシ
  • ポスティングチラシなど

レインズとは?

国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。オンラインで結ばれている不動産会社の中で情報交換を行うシステムですので、レインズに登録する事で、売主様と買主様をより広くスピーディーにマッチングさせる事が可能です。逆に買主様はひとつの会社に問い合わせれは、登録物件をすべて把握出来る仕組みになっています。

※募集媒体は当社の判断にて行います

強みを活かした営業活動

クロダハウスが培ってきた既存顧客と知名度、業界ネットワークにより、多くの紹介成約をいただいているのが特長です!さらに以下のような活動を行っております。

  • クロダハウスグループ会社での紹介活動
  • 提携企業各社への案内
  • ハウスメーカーヘの紹介依頼
  • 展示場での掲示
  • 現地案内会・オープンハウスの開催
  • 近隣への告知

※活動内容については当社の判断にて行わせて頂きます

 

05活動状況の報告ACTIVITY REPORT

活動状況を報告します(営業活動報告書の発行)

販売活動をどのように行っていて、どういった状況にあるのかを、売主様に随時報告するので、安心してお任せいただけます。

 

 

06購入申込PURCHASE APPLICATION

購入を希望される方が見つかったら、条件調整や物件の再調査を行い、その上で契約書類を作成します。

購入申込書に記載されている契約条件の確認

購入価格

売出価格を前提に購入希望者様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。

融資の利用予定

購入資金について、融資利用の有無と予定金額が記載されています。

支払条件

 手付金:売買契約締結時に受領します。売買価格の5%-10%程度が目安です。
 中間金:手付金の金額や引渡しまでの期間により設定される事があります。
 残代金:売買価格-(手付金+中間金)です。

その他の条件

売買契約締結に際し、希望される条件があれは記載されます。

契約条件の調整

購入申込書に記載されている内容をもとに、契約条件を調整します。
場合によっては、購入希望者様に売主様の条件をお伝えし、再調整します。

調整が完了し、条件にご納得頂きましたら「売渡承諾書」にご署名・ご捺印頂きます。

契約の事前準備

売買契約の締結に先立ち、必要なものをご用意下さい。

売買契約時に必要なもの

 登録関係書類(登記済権利証または登記識別情報通知書)
 印鑑(実印)
 本人確認書類(運転免許証等ご本人と確認出来るもの)
 固定資産税納税通知書
 建築確認書類、実測図等
 印紙代(売買価格によって異なります)
 仲介手数料の半金

 

07売買契約の締結TO CONCLUDE SALES AGREEMENT

取引条件等をご理解、ご納得いただけましたら、売買契約を結びます。不安や疑問点はここで解決しましょう

売買契約の手続き

重要事項説明

不動産会社が買主様へ重要事項説明書を交付します。不動産売買契約に先立ち、買主様に対して宅地建物取引主任者が不動産の重要な事項について書面を交付の上説明することが法律上義務づけられています。また、物件状況等報告書、設備表の読み合わせを行います。契約内容や不動産の現況、設備の有無および不具合の有無を確認します。

法令上の制限、権利関係、契約解除に関する事項 等

   

契約書説明

契約内容についてご説明します。 その他権利関係についてご理解頂きます。

   

契約完了

署名・捺印・手付金の受領

売買契約に定められた諸条件に関する手続き

売買契約に定められた、売主様が行わなければならない手続きです。

住宅ローンの完済(一括返済)

売却不動産に住宅ローン等の借入が残っている場合、それを完済し、抵当権等を抹消する必要があります。一般的には買主様から受領する売買代金から充当して一括返済していただきます。

登記に関する手続き

  1. 売却不動産に抵当権等が設定されている場合、抹消する必要があります。
  2. 住所変更
  3. 建物の増築や地目の変更、分筆・合筆登記等表示登記の変更が未完了の場合、予め変更登記が必要になります。この登記は抵当権抹消と異なり、決済と同時には行えません。

公的手続き

農地法に基づく転用の届出、後見人制度に伴う裁判所の売却許可等。

個人間の手続き

隣地所有者との境界確定、私道の通行掘削承諾の取得、借地の場合の譲渡承諾の取得等。

その他の各手続き

各種転居の届出(解約)等の手続きを行いましょう。

 

08代金決済および引渡しPAYMENT & HANDING OVER

いよいよ引渡しです。最後まで手続きが必要になりますが、担当者が責任をもってお手伝いいたします。

売却不動産の最終確認

物件の最終確認を現地で行います。場合によっては売主様や買主様にお立ち会いいただきます。 「物件状況等報告書」と 「設備表」に従って境界確認、付帯物確認等を行います。

 物件状況等報告書の記載内容
 設備表の記載内容
 隣地との境界

引渡しの準備

担当者より、引渡し日当日に必要な書類をご案内します。

引渡し時に必要なもの

 登記関係書類(登記済権利証または登記識別情報通知書)
 実印
 印鑑証明書(3ヶ月以内に取得したもの)
 固定資産税・都市計画税 納税通知書
 鍵・建築・分譲時のパンフレット、設備の取扱説明書等
 仲介手数料
 登記費用(抵当権抹消や住所変更等がある場合)
 住民票・戸籍附票(住所変更等がある場合)
 本人確認書類(運転免許証等ご本人と確認出来るもの)
 通帳(お振込が確認出来るもの)

※取引きの内容により変更になります

代金決済及び引渡しの流れ

決済日当日は、売主様と買主様、仲介業者担当者、司法書士が同席し手続きを行います。
これでいよいよ引渡しまで完了です。

登記申請の手続き

登記手続きは司法書士が代行しますのでご安心ください。

  1. 売主様、買主様の登記申請に必要な書類を作成します。
  2. 売主様、買主様共同で登記申請に必要な書類を作成します。
  3. 最後に司法書士が書類を確認。
   

残代金受領、固定資産税等の精算

登記関係書類作成が完了すると、買主様から売主様へ残代金や固定資産税、管理費等の精算金が支払われます。また、登記関係費用や仲介手数料をお支払いいただきます。

   

売却不動産の引渡し

  1. 鍵の引渡し(玄関・勝手ロ・宅配ロッカー・ポスト)
  2. 各種書類の引継ぎ (建築・分壌時のパンフレット、 設備の取扱説明書・保証書、管理規約、建物図面等)
  3. その他の引継ぎ(設備使用方法、 注意点等)

以上が不動産売買の流れとなります。譲渡所得税などについては税理士にご相談ください。


株式会社 クロダハウス 福井支社

〒910-0806 福井県福井市高木中央3丁目207番地